繼樂伽“爆雷”之后,，悅?cè)绻ⅰ⒛暇┚齽?chuàng)公司,、喔客公寓,、國(guó)暢公司,、杭州德寓科技、國(guó)暢公寓等多家長(zhǎng)租公寓又被曝拖欠房東租金,，資金鏈出現(xiàn)問題,。此外，西安9家長(zhǎng)租公寓被當(dāng)?shù)夭块T重點(diǎn)“提名”,。問題在于,，為何長(zhǎng)租公寓爆雷事件會(huì)在近期集中爆發(fā)?

現(xiàn)象：

多家長(zhǎng)租公寓集中“爆雷”

近期，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司,、喔客公寓、國(guó)暢公司,、杭州德寓科技,、國(guó)暢公寓等多家長(zhǎng)租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題,。

不僅如此,，10月18日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱,，西安馬馳商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司,、西安左旗商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司等9家公寓企業(yè)存在不及時(shí)履行合同義務(wù)支付房屋租金;不及時(shí)解決租戶提出的合理訴求;以各種理由不退租房押金;部分公司注冊(cè)地?zé)o正常經(jīng)營(yíng)及公司負(fù)責(zé)人失聯(lián)等現(xiàn)象。西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將會(huì)同西安市公安局,、西安市市場(chǎng)監(jiān)管局等部門,，對(duì)以上9家公寓企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。

房東東創(chuàng)始人全靂指出,，近期頻頻出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓爆雷事件,，呈現(xiàn)兩大顯著特點(diǎn)，一是從單一城市擴(kuò)大到多個(gè)城市,，南京,、杭州、西安,、鄭州成為事件高發(fā)地區(qū);二是主要集中在中小公寓或二房東身上,，并沒有一個(gè)真正的品牌公寓。

原因：

盲目擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)短板導(dǎo)致資金鏈問題

前兩年,，在持續(xù)的政策紅利下,，長(zhǎng)租公寓成各路資本追捧的投資標(biāo)的。開發(fā)商,、中介機(jī)構(gòu),、酒店運(yùn)營(yíng)商等紛紛搶占市場(chǎng)蛋糕。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長(zhǎng)租公寓,。

貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰指出,，2016-2018年，政策紅利不斷釋放,，由于行業(yè)較低的進(jìn)入門檻,，各類企業(yè)集中進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓。隨之,，2017-2018年,，一線城市長(zhǎng)租公寓新開門店比率高達(dá)35%。

然而,，正如巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌所言,，很多公寓經(jīng)營(yíng)者忽略了行業(yè)階段、市場(chǎng)規(guī)律和基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)體系建設(shè),，“一味盲目擴(kuò)張,，使用高杠桿，租金貸變相融資拿房,，擴(kuò)大規(guī)模,，做大估值，蘊(yùn)藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn),?！?/p>

“爆雷表面是資金問題，本質(zhì)是供給的非理性擴(kuò)張,?！笨瞻籽芯吭簵瞵F(xiàn)領(lǐng)指出，一大批開發(fā)商,、酒店系,、中介公司、創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,，在短期內(nèi)形成一個(gè)“供給突起”,，即供給的突然增加,，疊加穩(wěn)中有降的、相對(duì)不足的需求,，市場(chǎng)形成階段性的供給壓力，隨之,，租金、出租率,、出租周期等關(guān)鍵指標(biāo),，必然會(huì)處于惡化狀態(tài),。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出,，特別是一些機(jī)構(gòu)為了規(guī)模擴(kuò)張，拿房的價(jià)格,、速度和規(guī)模超出自身承受的水平，現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)壓力,，并進(jìn)一步被迫降價(jià)出租,，回籠資金,，“一家機(jī)構(gòu)降價(jià),，另一家機(jī)構(gòu)必須跟隨，從而造成‘集體踩踏’,，這就是過去一年多,，行業(yè)經(jīng)歷的典型‘負(fù)反饋’”,。

宅貓找房創(chuàng)始人楊曉松以為，長(zhǎng)租公寓其核心競(jìng)爭(zhēng)力還源于通過標(biāo)準(zhǔn)化,，提升服務(wù)質(zhì)量，讓租客安心,，“我并不認(rèn)為通過快速圈地,，就能形成長(zhǎng)租公寓的壟斷,，人心是很難被壟斷的”,。

“前期缺乏對(duì)市場(chǎng),、產(chǎn)品深入調(diào)研而盲目進(jìn)入,，此外，在市場(chǎng)中快速擴(kuò)張,，其目的也是為了在資本市場(chǎng)圈錢，這樣的公司最后倒閉或破產(chǎn)是正常的,。在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境里,，這種畸形的經(jīng)營(yíng)方式很難存續(xù)?！睏顣运烧f,。

實(shí)際上,，市場(chǎng)有一個(gè)從盲目發(fā)展到理性的過程。高萌指出,，從火爆階段的資本加持,，到資本市場(chǎng)寒冬,，業(yè)內(nèi)更加理性，法規(guī)也趨于嚴(yán)管,，市場(chǎng)無法再為盲目沖動(dòng),、違背規(guī)律買單，由此,，造成前期“沖得太猛”的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)收不住而爆雷,。

之所以長(zhǎng)租公寓在近期頻頻爆雷，高萌指出,，年底到期退租多,、招租淡季、業(yè)主續(xù)租交租,、融資難以及各地政府對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管,，嚴(yán)把租金貸等各種因素疊加，更容易暴露長(zhǎng)租公寓由于盲目擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)短板產(chǎn)生的資金鏈問題,，從而導(dǎo)致“爆雷”,、“跑路”頻發(fā)。

生存：

做好穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張的平衡

“大部分人認(rèn)為,，把規(guī)模跑上來就能拿到融資,，暫時(shí)性的虧損不在乎,，這是非常要命的觀點(diǎn),?！比Z指出了行業(yè)一大誤區(qū),。

據(jù)全靂介紹,，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè),，獲得A輪融資的企業(yè)并不少,，但能獲得B輪融資的，并沒有超過10家,，能得到C輪融資的,，僅少數(shù)幾家,?！敖窈蟮拈L(zhǎng)租行業(yè)，資本總體很謹(jǐn)慎,，無論股權(quán)投資或者債權(quán)融資,，只會(huì)向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中?！?/p>

除此之外,，新京報(bào)記者注意到,，目前長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè),，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及,，即便發(fā)行ABS或類REITs產(chǎn)品,，也是極少數(shù),。

這意味著,，在投資謹(jǐn)慎的資本寒冬，一旦沒錢“燒”,，盲目擴(kuò)張的中小長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu),，資金鏈必然會(huì)出現(xiàn)問題,。

不過，在高萌看來,，這些長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)之所以爆雷，根本問題還在于運(yùn)營(yíng)方自身違背了市場(chǎng)規(guī)律，“機(jī)構(gòu)化是長(zhǎng)租行業(yè)的未來,，規(guī)模和品牌跟估值有關(guān),，但并非所有的玩家都必須擁有大規(guī)模和高額品牌投入才能賺錢生存,。租賃市場(chǎng)很多是中小機(jī)構(gòu)構(gòu)成,，規(guī)模不大,，但也能做成‘小而美’，并長(zhǎng)期生存和發(fā)展,。”

“從行業(yè)整體來看,，不燒錢的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu),，依然可以活的很好，重點(diǎn)還是心態(tài),，回到經(jīng)營(yíng)本身上來?！备呙日f。

長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展,，在李文杰看來,，需要做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡,，杜絕短期投機(jī)行為,，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化,，以滿足租客需求,、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn),。

此外,，李文杰強(qiáng)調(diào),，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)聚焦單店盈利?！爸挥芯劢箚蔚暧?，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的盈虧平衡，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,?！?/p>

新京報(bào)記者 張曉蘭